我是王师傅，在西安干装修二十多年了。每年经手几十套旧房翻新，我总结出一个规律：开工之前准备工作做得越扎实的人，最后的装修效果越好、花的冤枉钱越少。今天说三个开工前必须落实的事。
第一件事：找专业人士做个全面"体检"
不是走形式，是要真查。电路、水路、墙面、地面、天花板、门窗、防水，每个地方都得过一遍。我建议花几百块钱请个专业验房师或者有经验的工长到现场看一圈，出个检查清单。
电路重点看：电线是不是铝芯的、配电箱有没有漏电保护、插座够不够用、老开关有没有松动打火。水路重点看：是不是镀锌管、水压够不够、有没有暗漏——看水表在不用水的时候转不转。墙面敲一敲听空鼓，窗户试试开关顺不顺畅、密封条老化没。
上个月新城区太华路一个业主，七十几平的老房子，自己看了觉得没啥大问题就开工了。结果拆了之后发现卫生间楼板有裂缝、厨房下水管锈穿了、客厅墙内电线是八十年代的铝线——每一个都是加钱的项目。要是提前检查过，这些都能在预算和方案里提前考虑。
第二件事：理顺物业关系和邻居关系
很多业主觉得翻新是自己的事，不关别人。但西安老小区的物业虽然管理松，真出了事管得比新小区还紧。
开工前去物业报备，问清楚几个关键问题：垃圾清运找物业还是自己找？施工时间是几点到几点？周末能不能干？装修押金多少？这些问题不提前搞清楚，开了工被物业贴条停工，工人等着你可是要算误工费的。
邻居更要提前打招呼。楼下那家最关键是做闭水试验要去人家看天花板，不打招呼谁给你开门？楼上的提前说一下施工可能会有点噪音，方便的时候加个微信，有问题及时沟通。礼多人不怪，很多装修纠纷其实都是沟通不到位闹的。
去年长安区一个业主，砸墙前没跟楼上打招呼。楼上老太太被震得心慌直接打110了，工地停工两天，上下邻居关系也僵了。后来买了两箱水果去赔不是，人家才消气。
第三件事：做好预算，准备20%的机动资金
旧房翻新的预算有一种说法叫"拆开之前全是未知"。你看着墙挺白，铲开里面沙灰层全松了；你觉得地砖还能用，拆开一看下面没做防水、水泥都碱化了；你觉得水电管道凑合能用，测一下发现电压不稳、水管锈了一半。
所以二手房翻新的预算千万不要卡得太死。我有一个简单的算法：正常新房装修一平米大概一千到一千二左右，旧房翻新在这个基础上乘以1.5——因为多了拆除、垃圾清运、找平、加固这些工序。然后再在这个总数上留出20%的应急资金。
打个比方：一百平米的二手房，预算大概在十五万到十八万（不含家具家电），再留出三万左右的应急资金。这个应急资金一般不会全花光，但手里有它，遇到意外情况不用慌。
以上三件事做扎实了，开工之后基本就是按部就班走。翻新是个系统工程，前期烧脑总比后期烧钱强。
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